미국이민
1988년 설립, 미국이민의 최정상 국제이주공사 미국이민 프로그램
usa
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캘리포니아 샌디에고 지역단지(Community) 개발 프로젝트
I-956F 승인
I-956F 6개월만에 승인!
I-956F 란?
- 사업 계획의 실행 가능성 인정
- TEA 카테고리 확인됨 (80만불 투자)
- 고용 창출 계산 방식 승인
- 우선 I-526E 심사
- USCIS는 투자자의 자금 출처 (SOF) 문서만 검토
프로젝트개발사 소개
- 1988년 설립
- 30년 이상의 마스터 플랜 커뮤니티 개발 등 다양한 수상 경력
- 샌디에고 카운티에서 가장 많은 주거용 토지 소유
- 강한 재무 구조와 보수적인 접근, 낮은 레버리지를 보유한 부동산 개발 회사
- 뉴욕 증권거래소에 상장된 시가총액 130억 달러 이상의 제프리스 금융그룹의 100% 자회사
- 홈페드사의 자매회사인 제프리스 그룹은 수익 기준으로 세계에서 9번째로 큰 투자 은행
코타베라 2 프로젝트 개요 및 투자조건
코타베라 2 개발은 샌디에고 교외 지역인 출라비스타(Chula Vista)시에 주거 커뮤니티를 개발하는 마스터플랜입니다. 코타베라 2는 총 3,276개의 유닛을 계획하고 있으며, 이는 단독주택, 고급 임대 아파트, 그리고 시니어를 위한 다양한 주거 시설을 포함합니다.
개발 계획에는 지역 상업 시설, 초등학교, 그리고 지역 공원, 산책로 및 자전거 도로, 강 계곡 전망대, 그리고 대규모 커뮤니티 공원을 포함한 다양한 여가 시설이 포함됩니다.
샌디에고 다운타운에서 24km 거리에 위치한 오테이 랜치는 미국에서 가장 큰 개발 커뮤니티 중 하나입니다.
오테이 랜치 커뮤니티는 1999년 시작되어 샌디에고 개발 계획 중인 지역보다 더 많 은 주택이 판매되고 있습니다.
공사는 시작되었으며, 2030년까지 전체 프로젝트가 완료될 예정입니다.
개발사: HomeFed / Jefferies Financial Group 100% 자회사
리저널센터: Discovery, California, LLC
에스크로 에이전트: Metropolitan Commercial Bank
이민 로펌: Stone Grzegorek & Gonzalez, LLP
| 총 사업비 | $779,057,724 |
|---|---|
| 총 EB-5 자금 | $249,600,000 (32%) (최소 자금 조달 요건 없음) |
| 총 EB-5 투자자 수 | 최대 321명 |
| 필요한 고용창출 수 | 3,120개(’24년 10월 기준 637개 이미 창출) |
| 예상 총 고용창출 수 | 4,709개 |
| 투자금 | $800,000 |
| 관리수수료(행정비) | $70,000 |
| 투자 유형 | 선순위 대출 |
| 투자기간 | 3 + 1* |
| 대출 기간 시작 | 에스크로 해제일(분기별 에스크로 해제) |
| 투자 수익율 | 연 0.25% |
| EB-5 담보 | 제1신탁 담보 |
*투자공모서(PPM)에 따라 개발사는 대출 기간을 4년으로 연장할 권리가 있습니다.
전체 프로젝트를 포함하는 총 4개의 사이트가 있습니다. 코타베라 2는 캘리포니아주 출라비스타에 위치하고 있으며, Main Street 남쪽, Otay River Valley 북쪽, Village 8 West 동쪽, 그리고 SR-125 고속도로 서쪽에 위치하고 있습니다. 코타베라 2 사이트는 향후 외부 보행 다리를 통해 동쪽의 Village 9에 연결되며, 이 다리는 SR-125 를 건너 코타베라 1 타운 센터를 통해 코타베라 2 및 오테이 랜치 전체 디자인 계획에 표시된 대학교 개발 지역까지의 보행로로 연결됩니다.
아파트 프로젝트 중 두 개(Stirling 및 Luminary)는 코타베라 2에 인접한 코타베라 1에 위치하고 있으며 세 번째 아파트 프로젝트(Artisan)는 에스카야 마스터 플랜에서 서쪽으로 2마일 떨어진 곳에 위치하고 있습니다. 산책길은 빌리지의 북동부 지역 내 위치하여 주거지역을 통해 빌리지 중심까지 연결됩니다.
코타베라 2에는 츨라 비스타 그린벨트 / OVRP 트레일로의 0.75 마일 세그먼트가 포함되어 있으며, 2개의 보행로가 지역 공원을 따라 개발될 예정입니다.
| 프로젝트 명 | ARTISAN | LUMINARY | STIRLING | COTA VERA 2 |
|---|---|---|---|---|
| 유닛 수 | 220 | 267 | 270 | 혼합 3,276 |
토지활용제안 요약
코타베라 2 빌리지 8 East 개발은 판매 및 임대용 주택 3,276 채를 위한 승인을 받았으며, 도심 중심에는 560평의 상업/소매 공간, 중앙 동네 공원, 새로운 초등학교 부지, 그리고 오테이 리버 밸리에 있는 큰 지역 공원 및 보존지역이 포함되어 있습니다.
| 타입 | 예상 유닛 | 상업공간(평) |
|---|---|---|
| 혼합 | 612 | 560 |
| 도시 중심 주거지 | 567 | |
| 고급 주거지 | 472 | |
| 중〮상급 주거지 | 1,625 | |
| 총계 | 3,276 | 560 |
프로젝트 자금구조
01
보수적인 자금 구조
EB-5 자금은
브릿지 파이낸싱 대체
전체 약 7.8억불에서 EB-5 자금은 2.5억불 수준으로 필요 자본의 약 32%를 구성하고, 이는 개발사 자본의 40%보다 다소 낮은 비중으로 EB-5 자금은 HomeFed의 브릿지 파이낸싱 자금을 대체할 예정입니다.
- 최소 40%의 자본금 요건
- EB-5 자금은 홈페드사가 제공한 브릿지 파이낸싱을 대체하는 데 사용되며, 최소 자금 조달 요건 없음
- 은행 대출은 세 개의 임대 아파트 프로젝트에만 적용
- EB-5 자금은 홈페드사가 소유한 추가 토지에 대한 제1신탁 증서 (Trust Deed)로 담보
02
예상 현금 흐름은
EB-5 대출보다
매우 높은 수준
주택판매, 타운센터의 임대 및 판매, 부가적인 토지 판매 등으로부터 약 7.84억불의 현금이 창출될 것으로 예상됩니다.
03
충분한
일자리 창출
전체 312명의 투자자에 대해 총 3,120개의 일자리가 필요합니다.
총 4,709개의 일자리 창출이 예상되며, 98%의 일자리가 건설 활동에 의해 창출되기 때문에 지속적인 운영 수익에 의존하지 않습니다.
총 50% 이상의 여유 일자리를 확보하고 각 투자자에 대해USCIS의 기준을 초과하는 15개의 일자리 예상됩니다.
04
1순위 담보권
오타이렌치 홈페드사 소유 토지의 총 가치 (’24년 6월 기준)
$536.4M
(By Apprise Walker & Dunlop)
05
출구전략
PROJECT CASH FLOW
EXCEEDS 3X OF EB-5 LOAN AMOUNT
EXCEEDS 3X OF EB-5 LOAN AMOUNT
06
투자자 보호
07
프로젝트
타임라인
| 2015년 | 부지확보 |
|---|---|
| 2023년 3분기 | 3개 아파트 프로젝트 시작 |
| 2024년 1분기 | 수평개발 시작 |
| 2025년 1분기 | 아파트 임대개시 |
| 2025년 2분기 | 주택건설 시작 |
| 2026년 1분기 | 3개 아파트 임대 종료 |
| 2026년 1분기 | 주택판매 시작 |
08
프로젝트
장점
* PPM에 따라 개발사는 4년까지 대출 기간을 연장할 수 있는 권리를 가집니다.
코타베라2 현장 답사 영상
코타베라2 드론 촬영 영상
샌디에고 지역소개
샌디에고“미국 최고의 도시로 인정”
샌디에고는 80개 이상의 연구 기관과 주의 최대 공과대학 비롯한 여섯 개의 주요 대학을 보유하고 있습니다.
이에 따라 세계에서 가장 재능 있는 엔지니어, 과학자 및 기술 전문가들을 유치하는 글로벌 경쟁에서 우수한 위치에 있습니다. 샌디에고의 삶의 질은 연중 햇볕 가득하고 온화한 기후로
영향을 받으며, 이는 많은 야외 활동을 즐길 수 있는 건강한 삶을 촉진합니다. 자연은 수많은 해변, 온화한 기후 및 자연의 아름다움을 제공합니다. 샌디에고는 모든 연령과 관심에 맞는
다양한 문화, 예술 및 엔터테인먼트 기회를 창출해냈습니다. 샌디에고의 많은 편의시설, 포함하여 세계적으로 유명한 샌디에고 동물원, 사파리 파크, 씨월드, 레고랜드, 발보아 파크 등은
방문객들을 유혹하는 요소입니다.
